成都双流区法院今天发布了全省首份房地产纠纷案件审判白皮书（2016.1.1-2017.6.30），副院长宿波通报了该院房地产纠纷案件审判情况，分析了审理中发现的突出问题，并结合自身审判实际对如何有效避免和化解纠纷提出了建议，并对白皮书中的5个房地产纠纷典型案例进行了简单介绍。

　　

　　房地产纠纷案件审判呈五大特征

　　

　　近年来，受经济下行压力、社会诚信体系不足、开发商违法追逐暴利、购房者风险意识不足等因素的影响，房地产纠纷不断爆发，法院受理房地产案件不断激增。

　　

　　双流区法院案件类型涉及房地产开发、建设到销售的各个环节，故涉及的案由种类也较多。2016年1月1日到2017年6月30日期间，双流区法院审理的房地产纠纷类案件主要类型包括建设工程施工合同纠纷447件、商品房预约合同纠纷37件、商品房预售合同纠纷2054件、商品房销售合同纠纷285件、房屋买卖合同纠纷408件、房屋租赁合同纠纷500件、物业服务合同纠纷524件、建设用地使用权出让、转让合同纠纷7件、居间合同纠纷44件。

　　

　　从双流区法院统计的2012年度—2016年度受理的民商事案件、商品房纠纷类案件、房屋买卖合同纠纷类案件的数量变化趋势可以看出，该院受理的案件数量呈不断上升趋势，其中涉房地产类纠纷案件上升趋势明显。值得一提的是，2016年度受理房屋买卖合同纠纷案件136件，2017年上半年受理房屋买卖合同纠纷案件272件，增幅较大。

　　

　　涉案人数众多，群体性诉讼色彩突出，成为双流法院受理房地产案件的第二大特点。由于房地产市场的不断扩大，业主与开发商签订的商品房买卖合同约定的交房时间、办证时间已经陆续届满。但开发商因为经营、管理等问题，导致逾期交房、迟延办理房屋产权证书等现象凸显，双流区法院已经受理了大量的涉及逾期办证、逾期交房的集团案件，其中“弗客城”“弗客水岸”受理465件、审结200件，“阳光•；地中海”受理228件、审结194件，“空港晶座”受理450件、审结368件，“美国城”受理302件、审结274件，“润驰国际”受理55件、审结51件，“城南之星”受理157件、审结157件，“世代积家”受理366件、审结364件。

　　

　　从上述案件的受理情况来看，购房者大多“抱团”起诉维权，“群体性诉讼”现象较为突出，且根据所涉楼盘的大小不同，起诉人数存在较大差异，前期一般仅有部分业主起诉，其他业主持观望态度，待案件判决生效后，其他业主根据判决结果准备随时提起诉讼，极易诱发社会群体性事件。

　　

　　白皮书显示，2016年1月1日至2017年6月30日期间，双流区法院受理的涉房地产类案件的诉讼请求主要有：请求开发商协助办理房屋权属证书并承担违约责任；请求判令开发商承担逾期交房违约责任；因开发商逾期交房请求判令解除合同并承担违约责任；二手房买卖合同中请求解除合同并承担违约责任，请求继续履行合同；请求支付物业服务费；商业综合体领域内请求支付委托经营收入；请求支付工程款以及其他多种诉讼请求。

　　

　　从上述案件的诉讼请求来看，体现了涉及房地产领域纠纷案件存在诉讼请求多样化，导致原告提出诉讼请求的原因也不尽相同，且在审理过程中发现，同一类型案件因具体情况不同导致案情错综复杂。

　　

　　比如，在商品房预售领域内，因开发商擅自改变规划、未缴纳国土出让金、将已经出售楼栋的国有土地使用权再次抵押、开发商与建设单位之间的纠纷导致不能取得竣工验收资料等情形导致开发商无法取得房屋初始登记；因开发商擅自挪用业主缴纳的契税、维修基金等费用导致不能为业主如期办理房屋权属证书；因开发商资金链断裂导致工程无限延期无法交付房屋等。

　　

　　白皮书指出，房地产纠纷受市场环境及政策因素影响较大。在2016年1月1日至2017年6月30日期间，双流区法院受理涉房地产案件有明显增加的主要体现在二手房买卖合同纠纷类。据统计，在此期间，双流区法院受理的因房价持续大幅度上涨及限购政策影响而引发的二手房买卖合同纠纷案件共408件。

　　

　　双流区人民法院所辖范围包括了新双流区和天府新区直管区属于原双流县管辖的范围的案件，由于天府新区所处的地理位置特殊，2016年起，该地区房价开始上涨，受限购政策的影响，涨幅不断增大。有的房屋出售方因签订合同后房屋过户前房价大涨，为了减少预期可得利益损失，寻求多种原因意图违约并解除合同，主要有：称买受方不符合购房政策；房屋未取得权属证书不能进行更名手续；出售方故意不结清按揭贷款本息，房屋尚有银行按揭抵押，履行过户手续存在障碍；出售方不配合买受人办理银行贷款审批导致买受人不能通过银行贷款审批；以约定的支付房款时间太长导致不能及时收取房款无法达到卖房目的为由等等。

　　

　　通过分析上述案件的特点发现，随着房地产市场的逐渐成熟，国家房地产政策宏观调控的不断深入，疑难案件持续增加，纠纷解决特别是调解方式解决的难度日益加大。在审理该类案件时，如何权衡利弊，充分保障守约方的利益，体现诚实信用及公平合理原则，是审判实践中的难点，也是审判实践中亟待解决的问题。

　　

　　白皮书显示，2016年1月1日至2017年6月30日期间，双流区法院受理涉房地产纠纷类案件2766件，审结2053件，其中判决1229件，调解385件，撤诉434件，体现出了调撤率低，服判息诉率低等特点。

　　

　　商品房领域纠纷及商业综合体领域纠纷涉及税务、规建、国土、房管等多个政府职能部门，因受制于现有行政性、政策性的规范约束，司法审判对于此类纠纷的解决能力有限。以双流法院受理的商业综合体领域纠纷为例，纠纷产生后，辖区相关部门与区法院多次召开沟通协调会，对相关纠纷进行专题研究。但由于各个项目都存在实际的困难，且发案数量高、群体性风险高、关联性程度高等特征，很难通过诉讼程序解决实际存在的问题。比如对于业主要求受托方给付委托经营收入和逾期利息并要求开发商承担保证责任的委托经营合同纠纷，按照合同约定，即使法院判决受托方应当支付委托经营收入，但受托方可能因资金困难，无法招租，业主在胜诉后仍然无法如期获得经营收入；再如由于土地抵押未进行严格审查、开发商未缴纳国土出让金、开发商建设违反土地规划等历史遗留问题，使得纠纷通过司法程序后不能及时得到化解。

　　

　　透析房地产各环节突出问题

　　

　　由于房地产项目的开发耗时较长，从拿地到开发建设到销售环节，每一个环节都涉及到了众多利益，若各方利益不能得到合理保障，都将严重影响房地产项目开发的下一环节的有序运行。商品房开发建成进入市场后，其二次转让也受到中介等各方面因素影响。从双流区法院审理的房地产纠纷案件来看，主要存在以下突出问题。

　　

　　一是开发商的经营实力、商业风险预估能力不足，守法意识欠缺。在硬实

　　

　　力方面，开发商的资金来源主要有自持资金、借款、销售收入。双流区法院近年来审理的案件大量反应出了开发商对自身资金实力预估不足，或者对于自身实力过于自信盲目开发建设，致使纠纷大量产生，比如：在开发过程中由于资金链断裂导致开发建设停工造成巨大损失，房屋不能按约交付；或是在房屋交付后为了其他项目的开发建设，挪用交付房屋时收取的业主缴纳的契税，后因资金无法周转，契税不能及时上交给相关部门，导致不能按期为业主办理房屋权属证书；又或是受贷款条件影响，大量预期银行转贷资金无法及时足额到达开发商，开发商无法及时足额缴纳土地出让金等费用，导致协助办证义务不能完成等等。

　　

　　此外，部分商业综合体项目的开发商，由于仅销售部分商铺，且销售情况不容乐观，销售收入也受到较大影响。而此类案件涉及的开发商自持资金和销售收入仅能满足前期受让国有土地使用权及房屋主体建设，无法有效保证商业综合体的后续打造、运营。在该领域，开发商资金链一旦受到影响，其受托经营方向业主承诺的高额租金以及开发商承诺的担保责任也就很难实现。在双流法院受理的“特加特项目”“世代积家项目”“美国城项目”集团诉讼案中，开发商对商业风险预估能力不足，对采取的盈利模式没有经过充分调研论证，致使开发商资金链断裂，项目停工或无法取得房屋初始产权登记。

　　

　　二是代理销售企业、中介机构等管理不规范或虚假宣传，对购房者作出不当承诺。我国法律关于房地产中介服务行业、销售代理机构的规定，大多是原则性的规定，对上述机构的权利义务的设置处在一个模糊的境地。但在目前的房地产市场中，销售代理机构代为销售房屋、房屋中介公司提供中介服务似乎成了完成交易的一个必经过程，上述机构对房地产市场向着积极、有序、健康的方向发展发挥重要作用。由于房屋买卖双方对法律、房屋政策认知的欠缺，他们多寄希望于具有专业知识的机构，希望通过机构解决其不能知晓的法律、政策问题，故在签订合同和履行合同的过程中多听从于上述机构从业人员给出的意见或建议。但为了提高销售业绩，尽可能实现利益的最大化，代理销售机构的工作人员利用其优势地位，往往对购房者作出许多不当承诺。

　　

　　比如提供尚不明确的周边配套设施设备的效果图，承诺其所购房屋与样板房间同等质量甚至优于样板间，通过零首付的方式（即以开发商寻找首付款出借方，将首付款借给买受人，尾款通过银行贷款方式支付）诱导购房者购房等，致使买受方在房屋交付后发现与购买时承诺不一致，引发纠纷。或是故意忽略某些合同签订细节，比如在没有取得授权的情形下，销售机构默认购买方取得了他人授权签署合同（比如妻子、父母、子女等），开发商对此并不知情，一旦合同签订后，若代签一方意图违约，则以代签人并未取得授权为由，拒不履行合同义务，这也给纠纷的产生埋下了隐患。

　　

　　因中介市场从业人员素质的参差不齐，为了达成交易，有的从业人员利用其优势地位，对任意一方或者双方均给出明显违反法律或者政策的意见，提供权利义务不明确具体的格式合同文本，规避自身的法律风险，导致买卖双方在签订合同过程中不能充分预见可能的风险，引发纠纷。一方面，中介服务机构能够轻易规避法律，将权利义务都转嫁给了不具备专业知识的房屋买卖双方，实现自身利益最大化的同时，埋下了纠纷隐患；另一方面，人民法院在审理涉及中介机构的相关案件时，也缺乏足够的法律支撑，对理清中介机构和买卖双方的权利义务存在模糊的认定。比如：在法院审理案件时发现，有的二手房买卖合同涉及的房屋处于签约备案状态，并不具备过户的条件。对于这种情形，中介机构应当知晓，作为居间人，为避免双方因合同履行发生纠纷，其应尽到足够的提醒义务。但中介机构往往向卖方承诺过户不存在障碍，将过户时间延长至卖方取得房屋权属证书之后，大大的增加了合同履行的不确定性。中介机构却能够在纠纷发生后合理的规避责任，减轻自身的义务。综上，由于中介服务机构市场的制度规范不完善，也进一步造成了二手房违约纠纷案件的频发。

　　

　　三是购房者缺乏必要的风险意识和法律意识。通过审理商品房销售领域、二手房买卖、商业综合体领域纠纷类案件发现，业主对其购买的商品房存在的风险隐患缺乏必要的认知和了解，这种风险除体现在上述二手房买卖交易过程中，还更多的体现在商业综合体（包括写字楼等）领域内。

　　

　　比如双流法院在2016年度审理“城南之星”项目的商品房预售合同纠纷系列案件中发现，该项目在销售阶段，通过大量的营销手段，对该项目打造成高端的超五星级酒店进行大张旗鼓的宣传，通过“售后返租”的模式许以业主高额回报，给购房者一方营造了良好的投资前景。故在该项目单价比同期同类房屋单价高出一倍多的情况下，在巨额回报的诱惑下，业主忽视了投资风险，以至于部分业主倾尽家产投资此类项目。后经了解，该项目的受托经营方并不具备经营的实力，其所有的资金都来源于项目房屋的销售收入，且由于开发商的经营不善，导致资金链断裂，房屋无法交付，许诺的租金收入也因此无法支付给业主，继而引发群体诉讼，使得业主权利的保障处于一个未知的状态。

　　

　　四是建筑行业存在监管漏洞，有待进一步完善。建筑业在国民经济中占有重要地位，但目前我国建设工程市场还存在许多不规范之处。从立项、报批、报建到竣工验收备案，我国对商品房建设、开发的各个环节均有严格的规定，开发商的建设行为必须严格遵守相关法律法规。但部分开发商为追求利益的最大化，在项目建设过程中，往往触碰法规政策的底线，对已批项目指标进行违法违规调整。此类项目往往在验收阶段才被发现，导致竣工验收备案困难。在面临逾期交房带来的巨大违约成本面前，个别开发商会在未取得相关证照的情况下铤而走险违规交房。因工程未能通过竣工验收备案，极易引发工程质量、逾期办证等后续问题。在建设施工过程中也存在大量非法转包、违法分包、无质挂靠、违规开发等现象，这也是导致建设工程类纠纷及延伸的其他房地产纠纷频发的原因之一。在房地产开发、建设过程中，相关职能部门对上述现象的监管还存在盲区，对其监管力度还有待进一步规范、完善。

　　

　　主动延伸审判职能 保障房地产市场有序发展

　　

　　为使法官审有所专、审有所长、审有所精，提升专业化审判水平，双流法院于2016年7月成立了房地产审判庭。该庭成立后，在庭内部积极构建专业化审判团队及相关工作制度，探索繁简分流审判机制，要素式审判文书模式。通过组织全庭法官深入学习城乡规划法、城市房地产管理法、建筑法、土地管理法等相关法律法规，充分解读成都市政府办公厅出台的各项限购政策，密切关注房地产市场的新情况和新变化，提高对疑难案件的分析处理能力，全面做好新形势下房地产案件的审判工作，统一涉房地产案件裁判尺度，充分发挥人民司法对保障房地产市场健康、有序发展的积极作用。

　　

　　同时，为妥善处理本区房地产领域涉稳案件，维护社会改革发展稳定大局，该院还成立了房地产领域涉稳案件审判执行工作领导小组，统筹指导全院房地产领域涉案案件的审理，为房地产审判工作的有效运行提供保障。

　　

　　在审理房地产案件的过程中，双流法院积极总结房地产市场中存在的问题，针对有关问题积极研提完善房地产市场，化解房地产纠纷的对策建议，主动参与社会治理并向区委、区政府报送了《关于加强治理商品房买卖领域矛盾纠纷的对策建议的报告》《关于加强治理商业综合体领域矛盾纠纷的对策建议的报告》，通过对上述矛盾纠纷的基本特点、主要问题及成因进行分析，提出了相关的对策建议，并受到区委主要领导的肯定性批示。

　　

　　为加强对双流法院辖区的房地产领域矛盾纠纷的综合治理，确保地区经济社会发展的和谐稳定，在双流法院的策划建议下，该院与公安局、临服委三家单位组成联合学习考察小组，赴浙江省湖州市学习考察房地产开发企业破产经验。经过充分的学习交流，双流法院认为在穷尽资产并购、债务重组等房地产项目招商引资方式，仍无法有效盘活相关房地产项目的情况下，通过构建府院联动破产处置模式，依法开展房地产领域“僵尸企业”破产工作是化解房地产领域矛盾纠纷，实现资源优化配置的有效途径，并形成了《关于构建府院联动破产处置模式，开展房地产“僵尸企业”破产重整工作的报告》，受到区委主要领导的肯定性批示。

　　

　　为服务好群众，保障当事人合法利益，双流法院在审理案件过程中，关注购房群众的实际需求，在国家法律和政策允许的范围内充分保障购房群众的合法利益。在二手房买卖合同纠纷中，对于恶意违约的情形，在合同能够实际履行的情况下，充分维护守约方的利益，判决合同继续履行；在确因法律和事实上不能实际履行的合同，对守约方主张的违约损失积极予以支持。同时，在当事人诉讼过程中积极引导，通过向当事人合理释明的方式，努力化解诉讼风险，切实维护群众利益。

　　

　　为更好的从源头上治理与化解房地产纠纷，促进辖区房地产市场规范、健康、有序发展，双流法院还提出发挥房地产审判社会导向，强化专业化审判机制建设，提高行政监管力度，全面推行动态化监管，建立联动协调机制，构建纠纷多元化解决机制，丰富法治宣传形式，打造诚信化的市场交易环境等建议。

　　

　　法制网成都8月22日电