在不动产拍卖过程中，竞买人在竞买成功后，发现该不动产存在某种未披露的瑕疵，遂向执行法院提出撤销拍卖、“退货退保证金”的情况较多。对于何种条件下能够撤销拍卖，存在较大争议，有必要进行分析研究。

一、不动产瑕疵未披露的表现及成因

　　不动产的瑕疵情形非常多，除常见的面积不符、存在租赁等瑕疵外，有的瑕疵虽不普遍但对拍卖程序影响较大，例如：不动产存在违章建筑，买受人竞买后，城管部门要求拆除，否则无法办理过户;不动产交付后，经鉴定系危房，有关部门通知买受人立即搬离;竞得工业土地厂房后，发现所在区域被控制规划，既不得新建也不能加盖，其他改造措施也受到很大限制;竞得“学区房”后，发现学位已被占用，且在6年内无法重新利用学位;不动产被案外人非法占据，长期无法腾退等。此外，有的虽不构成法律上的瑕疵，但也会对交易价格产生影响，如该房屋曾发生凶杀或者自杀事件，即所谓“凶宅”，买受人也强烈要求撤销拍卖。

　　对于不动产瑕疵的查明，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网络司法拍卖规定》)第六条的规定，法院实施网络司法拍卖的，应当查明拍卖财产现状、权利负担、税费负担等内容，并予以说明。因此，执行法院应当调查拍卖财产的瑕疵状况，并在拍卖公告中予以载明，这符合经济性的原则，也契合阳光司法的要求。但要求执行法院穷尽调查所有瑕疵客观上比较困难。

　　首先，我国不动产交易市场比较复杂，土地性质多样，各类行政管理规定层出不穷。若全面披露不动产的所有瑕疵，执行法院至少需要提供类似“房产中介”式的服务，司法资源投入很大。另外，拍卖的不动产也不局限于本辖区，执行法官赴异地处置不动产时，需要花费更多的精力。要求执行法官化身“房产中介”，准确调查并披露不动产的所有瑕疵信息，存在实际困难。

　　其次，不动产所有权人不配合。不动产瑕疵状况，其所有权人应当是最清楚的。如果是正常的买卖，所有权人主动提供不动产的瑕疵信息、买受人或者中介机构进行核实，信息获取成本是最低的。但在强制执行程序，所有权人成为被执行人，往往不愿意提供该不动产的瑕疵信息，有的甚至利用不动产瑕疵阻碍执行。被执行人不配合，造成信息调查难度大增。

　　最后，近年来，强制执行实践朝着简化中间程序、提升执行效率方向发展，网络司法拍卖全面取代传统拍卖机构拍卖，定向询价、网络询价逐步取代评估机构评估。拍卖机构、评估机构等专业机构逐步从强制执行程序退出。在拍卖机构退出后，执行法官相当于直接“从事”拍卖工作，在拍卖经验和专业性方面与拍卖机构相比有一定差距;评估机构退出后，使得一些原本记载在评估报告上的信息缺失。而不动产交易牵涉很多问题，缺乏专业支持，容易造成执行法院调查瑕疵情况不全。

　　综上，执行工作追求穷尽调查不动产的所有瑕疵并予以披露，但在实践中并不能完全实现。一些重要瑕疵未披露，容易造成买受人不满，并向执行法院申请撤销拍卖。

二、买受人申请撤销拍卖的相关规定

　　撤销司法拍卖，涉及执行程序效力、法律秩序稳定及当事人权利保障等多重利益平衡。在我国，司法拍卖通常被认为是公法行为，在一定程度上代表了人民法院的司法公信力，因此买受人申请撤销拍卖的门槛较高。

　　根据《网络司法拍卖规定》第三十一条的规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，法院应当支持。从文义上看，该条款所规定的撤销拍卖的构成要件不够明确。买受人申请撤销拍卖，需要符合“严重失实”“重大误解”和“购买目的无法实现”三个要件。但能否构成该要件，需要进一步解释。比如，拍卖公告披露的信息本身是真实的，但有一些瑕疵信息没有披露，是否构成“严重失实”。

　　此外，实践中，很多法院在拍卖公告载明：“标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。特别提醒：有意竞买者请实地勘察，参加竞拍的竞买人视为对标的现状充分了解和确认，责任自负。”能否就此认定执行法院已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，进而对买受人撤销拍卖的申请一律不予支持，也存在争议。

　　不同法院在面对前述问题时观点迥异。除前述条款外，现行司法解释和规范性文件没有作更细化的规定。

三、不动产撤销拍卖案件的审理重点

　　执行法院应当在保障司法拍卖法律关系稳定的基础上，平衡双方当事人的利益，正确适用前述司法解释规定，以维护社会公平正义。为此，笔者认为，应重点审理以下几个方面：

　　1.执行法院是否披露基本信息。根据《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的规定，执行法院应当对不动产的权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息现状进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责;同时在拍卖公告中公示不动产占有使用情况，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。虽然该意见未规定不披露基本信息的后果，但基本权利义务关系不明，已经影响到拍卖行为的效力;让竞买人“猜盲盒”，亦与强制执行公平公正的原则相悖。因此，买受人对此提出异议，通常应撤销拍卖。至于执行法院的免责声明能否成为其一律不承担瑕疵担保责任的依据，笔者认为，参照拍卖法第十八条、第二十七条、第六十一条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，即免除拍卖人瑕疵担保责任的前提是要向竞买人说明其知道或者应当知道的瑕疵。司法拍卖与民事拍卖虽然有所不同，但也应当遵循拍卖的基本要求，不能将调查拍卖物瑕疵的义务都推给竞买人。

　　2.未披露的瑕疵信息是否对成交价产生较大影响。如果未披露的瑕疵对成交价影响不大，并未造成利益失衡，则不应当作为撤销拍卖的理由。比如，不动产经司法拍卖成交并交付后，经有关部门鉴定为危房，有关部门通知买受人搬离。如果该不动产的主要价值是土地，其上房屋在总体估价中占比甚少，就不宜以此为由撤销拍卖，以保持司法拍卖的稳定性;反之，如果房屋在总体估价中占比相当高，不撤销将造成显著不公，则对于买受人提出的撤销拍卖的诉求可予支持。

　　3.未披露的信息能否从公开渠道获得。如前所述，执行法院很难做到披露执行标的的所有瑕疵。竞买人去参与司法拍卖，也应当有心理预期，即执行法院不可能提供“房产中介”式的细致服务，其也需要承担一定的瑕疵注意义务，并做相应的调查。对于不做任何调查，竞买成功后又以执行法院未予披露为由申请撤销拍卖的，执行法院不应支持。除了向拍卖机构咨询外，竞买人只能根据公开渠道去获取信息。如果该信息是无法从公开渠道取得，而是所有权人或者司法机关才能调查的信息，苛求买受人掌握，对其显然不公平。

　　(作者：黄浩洪 刘定鹏，作者单位：福建省高级人民法院)